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这一段时间以来,金融政策暖风劲吹。

11月23日,中国人民银行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,简称“十六条”,驰援房地产公司。

11月24日,六大国有银行与17家房企达成合作协议,意向性授信额度合计为12750亿元。

11月25日,央行宣布降准0.25个百分点,释放5000亿元货币。

房地产企业这一段时间也是喜上眉梢,因为有了钱,一切都好办!

房地产上市公司股票便开始狂欢了。

昨天还在监管中瑟瑟发抖!

今天便在支持中疯狂欢呼!

许多股票甚至已经翻番。

不过,这并不代表着所有房地产公司都已回血。

刚刚,又有一家大型房地产公司被债权人提交破产清算申请,而且申请人就是银行。

这就是国内房地产行业20强的中梁集团。

2019年、2020年、2021年,中梁集团连续三年被评为中国房地产开发企业20强。

不过,如今债务的火还是烧到了中梁。

1

一路狂飙的中梁

与碧桂园、恒大、万科一众地产豪强相比,中梁的名气似乎并不大,但中梁狂飙的速度丝毫不逊色。

在行业内,中梁有“小碧桂园”之称。

中梁的创始人杨剑虽然发迹于温州,但真正走向全国,却是从上海开始。

1993年,杨剑加入温州欣华房地产。

后来温州欣华改为浙江天剑。

2000年,杨剑成为浙江天剑的大股东。

浙江天剑是杨剑的第一个地产平台。

到了2002年,杨剑组建苏州华成。

苏州化成是杨剑的第二个地产平台。

直至2009年,杨剑在上海组建了中梁地产。

中梁地产是杨剑的第三个地产平台。

这真正开始了中梁地产扩张之路。

中梁学习了碧桂园的高周转模式,“456”模式,4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

不过,中梁狂飙的速度比碧桂园有过而无不及。

房地产行业中,可以称之为现象级狂飙的,只有两家企业:

一家是融创,一家就是中梁。

但中梁引以为豪的是“阿米巴模式”。

中梁地产导入阿米巴经营模式,以稻盛式阿米巴为内核,结合中国文化和国情、房地产行业、中梁企业特点,将内核向外作恰当的扩展,以中梁“阿米巴”组织、人才、核算、机制体系为基石,以哲学体系和监察体系为渗透点,形成一个中梁“阿米巴”生态体系闭环,使阿米巴经营模式能在中梁地产产生更大的效用。

中梁认为:

得益于2015年开始实施的阿米巴生态系统,中梁开始了大扩张。

2016年、2017年、2018年分别获取63幅、119幅、221幅地块。

中梁地产也从2014年的59位跃至2019年的20强。

2019年,中梁控股在香港上市。

如果看中梁控股的年度财报,通过其年度营业收入可以看出其疯狂飙升。

2015年,营收16.19亿元。

2017年,营收140.3亿元。

2019年,营收566.4亿元。

2021年,营收761.1亿元。

中梁踏准了三四线城市棚改红利期,运用极致的碧桂园式高周转模式,仅用两个三年的时间,销售额从十余亿到百余亿到过千亿。

中梁的狂飙让人瞠目。

2

中梁爆雷

这两年来,一路狂飙的民营房地产公司最后都尝到了自己种下来的苦果。

那就是高杠杆带来的资金极度紧绷。

随着许多民营地产公司纷纷爆雷。

中梁地产也没有逃出这个魔咒。

截至2021年底,中梁:

总资产2672亿元

总负债2317亿元

资产负债率为86.7%。

非常高了。

特别是流动负债高达2105亿元。

随着房地产行业持续下行,销售回款变得非常之慢。

而融资环境日渐紧缩。

中梁地产也无法扛住大趋势。

2022年11月14日,中梁地产正式爆雷。

当日,中梁地产决定暂停支付境外债务项下所有应付的本金和利息。

公告中,中梁控股披露了境外债务情况:

未偿还本金合共约美元11.8亿(约人民币86.2亿);

其中,境外优先票据的未偿还本金合共约美元9.3亿(约人民币67.9亿),

境外私募贷款的未偿还本金合共约美元2.5亿(约人民币18.3亿)。

3

建行逼宫

11月21日,建设银行(亚洲)作为2022年5月票据的受托人,就本金金额约1865万美元尚未偿还的2022年5月到期8.5%优先票据,向香港特别行政区高等法院提交一份针对中梁控股的清盘呈请。

清盘呈请就是向法院提出的破产清算申请。

一旦法院同意,中梁地产将被破产清算。

不过,中梁地产还是有回旋的余地。

这需要与债权人进行沟通协商。

毕竟,一旦破产,对谁都不好。

债权人也未必收回全部债权。

当然,中梁地产也必须有所行动。

当下,房地产行业的金融暖风劲吹,融资环境日渐宽松。

或许会为中梁地产迎来一线生机。

金融政策的暖风能否改变地产行业的下行趋势,还不可知。

毕竟,最终钱还是要靠自己赚的。

地产商的钱还是要靠购房人来源源不断进来的。

只不过,当下的房地产业与往日已不同!

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